Formularpflicht: Fünf mal mehr Anfechtungen im Kanton Zürich

Wohlwollend kommentiert heute der Zürcher „Tages-Anzeiger“ den „Erfolg“ der sogenannten Formularpflicht für Wohnungsvermieter. Die Anfechtungen des Anfangsmietzinses hätten sich im Kanton Zürich seit Einführung der Formularpflicht Anfang November 2013 verfünffacht. Für den unbefangenen Betrachter der Szene ist dies allerdings ein fragwürdiger Erfolg.

Worum geht es? Heute müssen Vermieter einem neuen Mieter per Formular den Mietzins bekanntgeben, der für den Vormieter gegolten hatte. Die zündende Idee der zahlreichen von links bis weit in sogenannt bürgerliche Kreise reichenden politischen Bewirtschafter der „Wohnungsnot“ dahinter: Solche Transparenz ermöglicht dem neuen Mieter, einen nach seiner Ansicht zu hohen Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsstelle anzufechten  –  notabene den Mietzins aus dem Vertrag, den der Mieter zuvor unterzeichnet hatte. Da fragt man sich natürlich, wie sich dies auf die Zuteilung von Wohnraum auswirkt: Kommen jetzt vor allem die Unverfrorenen zum Zug, die schon zum voraus wissen, dass sie keine Hemmungen haben, vor der Schlichtungsbehörde einen vermeintlich zu hohen Mietzins anzufechten? Die Zahlen scheinen diese Vermutung zu stützen.

Von den Medien mit Meldungen über den Wohnungsmangel dauerversorgt, hatte das Zürcher Stimmvolk dieser weiteren Drehung an der Regulierungsschraube mit grosser Mehrheit zugestimmt. Kein Wunder, lernt man doch in unseren Staatsschulen in der obligatorischen Schulzeit nie etwas über die Vorteile des Preismechanismus zur Bewältigung von Knappheit. Aus politischem Opportunismus wurde die Formularpflicht zuvor auch schon in anderen Kantonen mit „Wohnungsmangel“ eingeführt. Nun droht auch die gesamtschweizerische Einführung. Damit will der Bundesrat dazu beitragen, die angeblichen mietzinssteigernden Folgen der hohen Zuwanderung abzuschwächen.

Solche Symbolpolitik ist Opium für das Volk, denn selbstverständlich ändert die Formularpflicht am weitgehend politisch verschuldeteten Wohnungsmangel nichts. Eher wird sie ihn noch verschärfen. Unter der Fuchtel einer immer strikter durchgesetzten Ideologie der Kostenmiete verschärft ein künstlich gedrücktes Mietzinsniveau nur den Nachfrageüberhang. Wer die Markt- und Preismechanismen willentlich ausser Kraft setzt, erntet noch mehr Marktverzerrung und noch stärkere Rufe nach neuen Regulierungen. Die Spirale dreht sich weiter, am Wohnungsmangel ändert sich nichts, aber man kann den Unmut der Leute über die bösen „Immobilienhaie“ weiter politisch bewirtschaften.

 

Nagelhaus-Mieter als Super-Pulimenos

Während sich Familie Pulimeno an der Rautistrasse in Zürich erst seit einigen Wochen über ihre subventionierte preisgünstige Stadtwohnung freuen kann (siehe Beitrag unten), wohnt Nagelhaus-Hauptaktivist Willi Horber seit über 40 Jahren im Nagelhaus an der Turbinenstrasse 12. Am liebsten möchte er dort wohl bis zu seinem Ableben bleiben. Geht aber nicht, denn die Rechtslage ist klar: Das Haus muss aufgrund gesetzlicher Vorgaben von Bund und Kanton abgerissen werden, um das ganze Quartier mit seinen Hunderten von Wohnungen zu erschliessen. Das Bundesgericht hat in letzter Instanz diesen Sommer einen fragwürdigen Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts zugunsten des Nagelhauses korrigiert und das betreffende Urteil hart kritisiert.

Nun steht das Nagelhaus aber in einer Stadt, deren Behörden im Auftrag des Stimmvolks auf Teufel komm raus mit offenen und verdeckten Subventionierungen den genossenschaftlichen „gemeinnützigen“ Wohnbau fördern (Killer-Argument „soziale Durchmischung“) und gelegentlich selbst gegenüber der Hausbesetzerszene eine eher elastische Haltung einnehmen.

Kein Grund also, nach dem Bundesgerichtsurteil einfach aufzugeben, dachte sich wohl auch Willi Horber und organisierte mit Unterstützung genossenschaftlich-alternativer Kreise nochmals „Résistance“. Letzten Samstag versammelte sich nun eine bunte Schar von Leuten aus dieser Szene, allen voran Vertreter der Juso, vor dem Nagelhaus mit originellen Transparenten („Leere Luxuswohnungen? Abreissen!“) und forderten von Stadt und Kanton eine flexible Haltung, damit das Haus als „letztes Idyll im völlig toten Zürich West“ erhalten bleibe. Mit dieser Charakterisierung entlarven sich diese Leute selbst. Das baulich, wirtschaftlich und kulturell dynamischste Gebiet von Zürich ist für sie „völlig tot“. Dagegen verströmt ihre Idylle  –  das Nagelhaus  –  den Charme eines antikapitalistisch-genossenschaftlichen Dörflilebens unter ihresgleichen, aber bitte mit allen Vorzügen und Annehmlichkeiten der Stadt.

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„Blick am Abend“ berichtete am letzten Freitag als Propagandaverstärker vorausschauend über die am Samstag stattfindende Demo in der üblichen Tränendrüsenart des lokalen Boulevards. „Ausgerechnet diese Schmuckstücke sollen abgerissen werden“, klagt Ringier-Schreiber Gamp, wobei das Foto des Nagelhauses wie ein Dementi von Gamps begeistertem Urteil wirkt. Und Gamp weiter: Bewohner wie Horber sollen rausgeworfen werden, das habe das Bundesgericht entschieden. Das ist natürlich Unsinn. Das Bundesgericht hat einfach die Rechtslage klargestellt und die Hierarchie der öffentlichen und privaten Interessen wieder ins Lot gebracht.

Familie Pulimeno wird noch jahrzehntelang von der Allgemeinheit subventioniert an der Rautistrasse wohnen müssen, bis sie das Niveau der finanziellen Privilegierung von Willi Horber erreicht, wenn überhaupt. Die Differenz zwischen einem marktüblichen Mietzins im Gebiet des Nagelhauses und der Miete, die „Super-Pulimeno“ Horber bezahlt, summiert sich über die Jahre locker auf einen sechsstelligen Frankenbetrag. Man kann Horbers Privilegierung sowie jene der übrigen Mieter auch anders als in Franken ausdrücken. Würden die Räumlichkeiten im Nagelhaus zu den heutigen Mietbedingungen frei ausgeschrieben, gingen Hunderte, wenn nicht Tausende von Mietgesuchen ein.

Der entscheidende Unterschied zwischen der Rauti-Pulimenos und den Super-Pulimenos vom Nagelhaus: Bei letzteren handelt es sich um eine private vertragliche Privilegierung „auf Kosten“ eines wohlwollenden Vermieters  –  ein Arrangement, welches die Steuerzahler weder direkt, noch indirekt je belastet hat.

 

 

Grosse Freude bei den Pulimenos

Heute meldet „20 Minuten“, die Familie Pulimeno habe eine der 98 von der Stadt Zürich gebauten stylishen (!) Wohnungen an der Rautistrasse ergattert. Ergattert ist ein vollkommen passender Begriff, wenn die Nachfrage das Angebot um das mehr als 14-fache übersteigt. Denn über 1’400 Familien hatten sich um die subventionierten preisgünstigen Wohnungen beworben. Für die 5 1/2-Zimmer-Wohnung im obersten Stockwerk bezahlt die Familie inklusive Tiefgaragen-PP sage und schreibe die lächerliche Montasmiete von CHF 2’300.

Bei anderen städtischen subventionierten Wohnbauprojekten ist das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ähnlich. Jedem Ökonomistudenten im ersten Semester ist klar, was es bedeutet, Wohungen so „dem Markt zu entziehen“ wie dies die Stadt im Auftrag der rot-grün-genossenschaftlich eingefärbten Mehrheit des Stadtzürcher Stimm- und Wahlvolkes tut und damit einen Parallelmarkt für „preisgünstigen“, im Jargon „bezahlbaren“ Wohnraum schafft.

Man wundert sich über die seltsame Auffassung von sozialer Gerechtigkeit, wenn die Zuteilung von so extrem knappem günstigem Wohnraum in den Händen von genossenschaftlichen oder städtischen Zuteilungsbeamten liegt und nur ein kleiner Teil der Bevölkerung überhaupt je die Chance hat, eine solche Wohnung zu ergattern. Dieses ungerechte System mit privilegierten Glücklichen, die das grosse Los gezogen haben, ist natürlich nicht unbeschränkt nach oben skalierbar, ohne den Wohnungsmarkt gänzlich aus den Fugen zu werfen. Aus Untersuchungen ist aber bekannt, dass die Mehrheit der Leute administrative Zuteilungsverfahren bei Knappheit von Gütern dem Preissystem vorziehen. Offenbar leben die Leute von der eitlen Hoffnung, doch auch mal selbst zum Zug zu kommen. Ein besseres System, das Ökonomen bevorzugen würden, läge in der Versteigerung zumindest eines Teils der Wohnungen. Mit den höheren Mietpreisen könnte dann der andere Teil der Wohnungen querverbilligt werden.

Am besten wäre aber ein möglichst freier Wohnungsmarkt kombiniert mit Subjektunterstützung an ärmere Haushalte.

 

Mieterschutz à la façon de Zurich

Der Mieterverband Zürich will mit einer kantonalen Volksinitiative erzwingen, dass Neumieter einer Wohnung automatisch zu informieren sind, wieviel ein Vormieter bezahlt hat. Der Tages-Anzeiger machte dazu eine Online-Umfrage. Die Zeitung lieferte gleich je eine Begründung für das Ja oder das Nein mit: „Ja, das ist transparent und wirkt mietzinsdämpfend“, bzw. „Nein, das ist unsinnige Bürokratie“. So suggestiv formuliert man eine Umfrage wohl nur, wenn man zum vornherein politische Absichten hat  –  ein Verdacht, der beim Tages-Anzeiger, linken Anliegen stets wohlwollend gesinnt, nicht unbegründet ist. 1’536 Leser antworteten, die grosse Mehrheit für das Anliegen der Initiative. 

Dass eine solche gesetzlich erzwungene Transparenz mietzinsdämpfend wirke, wird von den Initianten behauptet, weil sie den Wohnungsmarkt in einem möglichst engen Regulierungskorsett halten wollen. Dazu gehört, dass Mietzinsaufschläge nur in einem engen Bereich im Vergleich zur Vormiete zugelassen sind. Die wahre Absicht hinter der Inititative ist ja auch nicht Transparenz (diese ist angesichts der vorhandenen statistischen Daten und der leicht verfügbaren Marktinformationen schon beträchtlich), sondern ein staatliches Verbot von Mietzinsaufschlägen zur Anpassung an die Marktverhältnisse.

Angesichts der emotionalisierten Debatte (Schlagwort „Wohnungsnot“) und mit Blick auf den dürftigen ökonomischen Bildungsstand der breiten Bevölkerung ist ein Erfolg dieser Volksinitiative zu befürchten. Die online-Umfrage des Tages-Anzeigers, auch wenn nicht repräsentativ, liefert einen Vorgeschmack auf den Ausgang der Abstimmung. Faktum ist allerdings, dass die Umsetzung einer solchen Initiative für den Wohnungsmarkt sogar kontraproduktive Folgen haben wird. Wenn tatsächlich zunächst eine dämpfende Wirkung auf die Mietzinsen einträte, würde man die Kluft zwischen regulierten geschützten Mieten und Marktmiete noch vergrössern. Dies hätte zur Folge, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Gebieten mit „Wohnungsnot“ das Angebot noch stärker übersteigen würde als zuvor – mit dem Ergebnis, dass sich Vermieter in einer noch komfortableren Position befänden. Sie könnten die Ihnen passenden Mieter aus noch mehr Interessenten aussuchen als dies heute der Fall ist.

Ob dann die bezahlte Vormiete wirklich als Richtgrösse eine Rolle spielt, ist stark zu bezweifeln. Die Hoffnung auf eine dämpfenden Preiswirkung dürfte sich als Illusion erweisen. Überregulierung stiftet stets Anreize zur Umgehung. Wohin staatliche Mietzinskontrolle führt, kann man in vielen Städten Europas eins zu eins studieren: Die knappen Wohnungen erhalten nicht die sozial Schwächeren, sondern die Zahlungskräftigen. Diese sind auch in der Lage und bereit, beträchtliche „Schlüsselgelder“ zu bezahlen, die umso grösser ausfallen, je weiter sich die regulierten Mietzinsen von den Marktzinsen entfernt haben.

Der ökonomische Widersinn populistischer „Mieterschutz“-Argumente ist leicht zu entlarven. Das wohlfeile Klagen, es gebe zu wenig „zahlbaren Wohnraum“, suggeriert, Wohnungen seien generell zu teuer. Das Gegenteil trifft zu. Weil die meisten Wohnungen unter dem Regime der Kostenmiete besonders in den grösseren Städten weit unter dem Marktpreis vermietet werden (müssen), gibt es einen enormen Nachfrageüberhang. Nicht selten melden sich auf ein Inserat für ein durchschnittliches Objekt 30, 40 oder noch mehr Interessenten. Das beklagt man dann lautstark als „Wohnungsnot“. Dabei handelt es sich weder um ein Naturereignis von höherer Gewalt, noch sind es die bösen Vermieter, die an diesem Zustand schuldig sind. Es ist bloss die logische Folge eines staatlich überregulierten Marktes.

Entscheidet sich das Zürcher Stimmvolk beim Gut Wohnen statt für mehr Markt für immer mehr staatliche Regulierung, muss es weiterhin mit der „Wohnungsnot“ und all ihren schädlichen und unsozialen Folgen leben. Doch wer die ökonomischen Zusammenhänge nicht sieht oder diese verdrängt, dem ist das völlig egal. Genau wie den Initianten, die mit der selbstverschuldeten „Wohnungsnot“ weiterhin ihr politisches Süppchen kochen. Mit Mieterschutz aus Sicht des Allgemeininteresses aller Marktteilnehmer hat das nichts zu tun.